QUANTO COSTA COMPRARE CASA?



Sognate di comprare casa ma non avete idea da dove iniziare, per sapere ciò che è necessario fare per evitare errori che avrebbero conseguenze spiacevoli?

Vogliamo informarvi sugli accorgimenti delle fasi da eseguire per evere i migliori risultati in tempi brevi.



1) DOCUMENTI  PERSONALI
La prima cosa necessaria per acquistare casa sono Documenti in corso di validità e Cod. Fiscale della parte acquirente. Se vi è la necessità di aprire un mutuo serviranno anche: Estratto per riassunto matrimonio o certificato di Stato libero (In questo caso si dovrà fornire anche un certificato di Stato di famiglia).

2) CONTROLLO PRESSO IL CATASTO
Prima di formalizzare l’acquisto è importante effettuare un controllo al Catasto in modo da poter verificare se l’immobile è regolarmente registrato, appartiene al venditore o se non è soggetto a mutui o ipoteche.

3) PROPOSTA DI ACQUISTO
Quando un cliente, dopo aver visitato diversi immobili, decide di procede con l’acquisto di uno, la TRATTATIVA comincia con L’OFFERTA DI ACQUISTO, è
sempre in forma scritta ed è disciplinata dall'articolo 1329 del codice civile. La proposta è detta "irrevocabile" in quanto il proponente si impegna a mantenere la sua proposta di acquisto entro un determinato periodo di tempo. Il proponente è anche tenuto a versare un importo economico a titolo di caparra. Nella proposta sono indicati i principali elementi oggetto della compravendita (le parti, l'immobile, il prezzo, ecc). Il destinatario della proposta ha facoltà di accettare o meno la proposta. La proposta irrevocabile è un atto vincolante per chi lo sottoscrive e il mancato adempimento della proposta irrevocabole comporta una responsabilità di natura patrimoniale.

4) IL CONTRATTO PRELIMINARE
Il contratto preliminare (detto anche compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo (rogito). Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento (ad es. perché si vogliono verificare la persistenza dell’interesse alla transazione, la sussistenza di determinati vizi, o perché ci si vuole riservare la possibilità di apportare modifiche). Il preliminare deve contenere già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo. Il rogito verrà poi redatto ed eseguito  da uno a tre mesi dopo il Compromesso.

Bisogna però ricordare che già la proposta di acquisto, qualora stipulata e accettata, crea già un rapporto tra le parti giuridicamente vincolante.

Una volta che  il compromesso vien firmato e la caparra confirmatoria, equivalente a circa il 10% del prezzo d'acquisto, è stata versata, il venditore può decidere di recedere solo restituendo all'acquirente la caparra versata più una somma che equivale alla caparra stessa.

Esempio: Versando una caparra di € 10.000 si avranno indietro i € 10.000 della caparra più altri € 10.000.

Nel caso in cui fosse l'acquirente a tirarsi indietro perderebbe per intero la caparra versata.

Il venditore (non inadempiente) e l’acquirente (non inadempiente), a seconda dei casi, possono comunque scegliere di domandare giudizialmente l'esecuzione o la risoluzione del contratto, chiedendo il risarcimento del danno.

Bisogna inoltre ricordare che la caparra può variare a seconda di molti fattori. Ma solitamente più basso sarà il costo della casa, più alto sarà il valore della caparra da versare e viceversa.

Talvolta, in luogo della “caparra confirmatoria”, l’acquirente versa un “acconto” che è un anticipo sul prezzo.

Esistono due tipi di compromesso: il primo è un documento pubblico, l'altro un contratto privato. Il notaio può sia redigere il documento pubblico che autenticare il contratto privato.

5) IL ROGITO
Il rogito notarile, o contratto finale, consiste nell’atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare. Rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario.

È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile in questione (che dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).

È possibile che le parti scelgano di andare al rogito direttamente senza passare per il compromesso.

In caso di comproprietà, l’atto dovrà essere firmato da tutti i comproprietari, oppure, da un loro rappresentante al quale sia stata conferita una procura notarile. I controlli sull’esistenza d’ipoteche, pratiche di condono edilizio e problemi di piano regolatore, possono essere espressamente affidati al notaio; in caso contrario, questi si assume la responsabilità di registrare le affermazioni del venditore, non la veridicità delle stesse.
L’atto notarile dovrà essere trascritto dal notaio. L'originale resta conservato agli atti del Notaio.

COSTI

1) COSTI PER L'ACQUISTO di un immobile in Italia
I costi per l’acquisto di un immobile in Italia si aggirano tra il 10-20% del prezzo di acquisto

• Provvigione per l'agenzia immobiliare
Nel caso in cui si acquista una casa attraverso un'agenzia immobiliare, la provvigione dovuta all'agenzia si aggira intorno al 3% del prezzo di acquisto + IVA al 22%.
Una volta che e’ avvenuta la comunicazione al proponente dell’accettazione della proposta ad opera del proprietario del bene, l’affare e’ da considerarsi concluso per l’agenzia ai sensi dell’art. 1755 Cod. Civ. con relativo diritto quindi alla provvigione. Generalmente, poi, il 3%+IVA non e’ diviso tra venditore e acquirente, ma il primo ed il secondo pagano, ciascuno, il 3%+IVA.

. Imposte registrazione proposta e/o preliminare
La proposta di acquisto/contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione (nel caso di condizione sospensiva all’avverarsi della condizione). Per la registrazione sono dovute da parte dell’acquirente:  l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita e  l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro:
 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, ed il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.

• Imposta di registo – Imposta ipotecaria – Imposta Catastale
Sono le 3 imposte principali da pagare al rogito assieme ad altre imposte tasse minori.

Il “valore catastale dichiarato” nel rogito rappresenta la base imponibile sulla quale queste 3 tasse vengono applicate e che attualmente potrebbe essere inferiore al valore di mercato della proprietà.  Ma la regola del “valore catastale” non e’ applicabile a tutte le compravendite; infatti, ad esempio, se l’acquirente acquista non come “privato”, ma come “società”, la base imponibile delle imposte sarà data dal prezzo commerciale dell’immobile.

L'ammontare di queste tre tasse da versare varia a seconda del tipo di proprietà e dalle “caratteristiche” dell'acquirente e del venditore:

A) Compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale  (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: un privato; oppure un’impresa che non ha costruito né ristrutturato l’immobile; oppure un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione Iva):

1. Imposta di registro
- prima casa: 2% (da calcolare sempre sul valore catastale);
- seconda casa: 9% (da calcolare sul valore catastale se acquista un privato oppure da calcolare sul prezzo dichiarato in atto se ad acquistare è una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista);
L'imposta di registro non può mai essere inferiore a €1.000
2. Imposta ipotecaria fissa: 50 euro;
3. Imposta catastale fissa: 50 euro.

b) Compravendite soggette ad Iva (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni; oppure l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva):
1. Iva
- prima casa: 4% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
- seconda casa: 10% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
- fabbricato di lusso: 22% (da calcolare sul prezzo dichiarato in atto);
2. Imposta di registro fissa: 200 euro;
3. Imposta ipotecaria fissa: 200 euro;
4. Imposta catastale fissa: 200 euro;
5. Imposta di bollo fissa: 230 euro;
6. Tassa ipotecaria fissa: 35 euro;
7. Tassa di voltura fissa: 55 euro.

Questo schema riassuntivo è valido come regola generale, ma prima di acquistare una proprietà è sempre bene verificare l'esatto ammontare delle tasse da pagare per non avere brutte sorprese in seguito.

• Spese notarili
Nella generalità dei casi si pagano le spese notarili per la preparazione del rogito da parte del notaio. Ma posso essere richieste anche per la preparazione del contratto preliminare se le parti redigono il compromesso attraverso la figura del notaio che poi provvederà a registrare l'originale agli atti.

L’ammontare varia di città in città e si calcola in base al valore dichiarato dell’immobile, ma generalmente sono simili, almeno dal punto di vista di ordinamento notarile. Ad esempio notarile di una grande città come Milano centro potrà applicare delle spese notarili superiori allo studio noterie del piccolo paese, più che altro per questioni di spese gestionali e non invece di tariffa notarile che e’ sempre la stessa.

Altre spese
Queste possono includere ad esempio le spese legali; geometra o architetto per l'ispezione della proprietà; compagnia per il trasloco; ecc.

2) COSTI DI GESTIONE:

IUC (imposta comunale unica)
È una tassa che include 3 imposte: IMU (non si paga sulla prima casa a meno che non sia una casa di lusso), TASI (tassa sui servizi municipali come la manutenzione delle strade, l'illuminazione pubblica, ecc.) e TARI (rifiuti, spazzatura). Chi possiede un immobile in Italia, sia esso residente o non residente, è soggetto al pagamento della IUC il cui importo è suddiviso in due/tre tranche.

L'IMU viene applicata sul valore catastale dell'immobile più un 5%. L'importo va ulteriormente moltiplicato per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale.
L'aliquota base per le seconde case è 0.76%, ma il comune potrà decidere di aumentarlo o diminuirlo del 0.3%.

Lo stesso discorso è valido anche per la TASI. Ma bisogna considerare anche che la somma di TASI e TARI non possono superare il 10.6%.

La TARI è calcolata invece sulla base dei metri quadrati.

• Utenze
Elettricità, acqua, riscaldamento, telefono, gas solitamente prevedono il pagamento di un fisso più una parte a consumo e si pagano ogni due mesi.

• Spese condominiali:
Ed infine se acquistate un immobile che fa parte di un condominio, dovrete pagare una tassa condominiale variabile a seconda delle dimensioni del vostro immobilee del tipo di area condominiale.
 

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